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房价4年上涨超1万/㎡!2021年南通这个板块房价天花板又将捅破?

2021-02-25 17:20:37    南通楼市网     南通城建    

2月23日,南山湖板块“双限”R2021-003地块摇号结果出炉,第一顺位竞得人花落建发地产,未来房屋最高备案均价:毛坯22200元/㎡,精装24200元/㎡

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这是南山湖板块首宗“双限摇号”地块,也是南山湖板块第三宗楼面价破万地块,本篇,笔者从R2021-003地块出发,浅析近几年南山湖板块的楼市发展。


壹 ·地价


近年来,南山湖板块商业、教育、景观资源日渐丰富,在通州万达广场、育才中学、南山湖小学、南山湖公园等优质配套的加持下,板块土地市场迅速发展,品牌房企相继落子,地价逐年攀升。下图是笔者统计的2016年下半年至今南山湖板块土拍概况:

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01

供地量较大

就拿地数量来看,自2016年下半年至今,南山湖板块共出让11宗重点涉宅地块


而同时期内金沙城区其他版块拿地数量为:主城区4宗,高新区8宗,银河新区8宗,金沙湾新区3宗。

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可以看出,近5年来,南山湖板块供地量相对较大,房企拿地热情颇高。


02

楼面价“连跳多级”

就楼面价来看,2016年末到2017年初,版块楼面价还处在2000-3000元/㎡;2017年下半年开始,直接从3字头跃升到7字头;2018-2019年,基本维持在7字头水平;2020年再度大幅上涨,成功冲破万元大关


从2016年末中南万科大都会地块,到刚刚出让的建发地块,不到5年时间,南山湖板块楼面价上涨10527元/㎡,涨幅高达464%


与通州其他版块相比,目前整个通州区已成交地块中,楼面价破万共计8宗,而南山湖板块就占了3宗,可见其人气和热度。

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03

品牌房企不断涌入

2016年以前,金沙城区基本是本土房企在拿地建房。自2016年下半年开始,越来越多的外来品牌进入市场。


中南、碧桂园、万科的率先涌入,到招商、绿城、建发的相继落子,南山湖板块品牌房企日渐聚集。其中,碧桂园共拿了4宗地块,中南拿下3宗地块,可见这些在南通市场深耕多年的“老将”,对南山湖板块的发展信心十足。


贰 ·房价


大牌房企涌入,人居品质提升,近几年,南山湖板块新房市场不断涌现“流量热盘”,成为南通热度最高的置业板块之一。


01

新房价高、库存低

据不完全统计,自2017年以来,南山湖板块入市纯新盘共计11个,目前在售的只有绿城湖境和庐澜庭序神辉上麟府和碧桂园桃李江4个项目,在售产品和价格详情如下:

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可以看到,板块在售新房产品类型主要是洋房叠墅大户型居多,均价在17000-23000元/㎡之间。以澜庭序项目为例,洋房总价大致在209-380万之间,叠墅总价大致在437-446万之间,比较适合高端改善型置业。


库存方面,绿城湖境和庐洋房即将清盘,228套叠墅将推;澜庭序还剩90余套洋房待推,叠墅共72套,已推12套;碧桂园桃李江山仅剩最后两套房源;神辉上麟府已推600余套,还剩100套左右;整体而言,南山湖板块新房库存较低,亟待补仓。


02

二手房涨幅明显

就二手房市场而言,笔者以2017年之后入市且已售罄的7个项目为样本,对比其首开均价和最新二手房均价,详情如下:

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可以发现,7个项目价格均有不同幅度上涨,其中涨幅最大的是中南万科大都会不到4年时间,上涨了10153元/㎡,涨幅高达88.29%,这或许与项目一路之隔即育才中学有一定关系。


再看各项目首开价格,2017年入市的两个项目,首开价在1万出头;2018年入市的4个项目,首开价最高已达15000元/㎡;2019年区域内无纯新盘入市;2020年入市的5个项目,首开价则突破2万大关


总体而言,2016年下半年开始,南山湖板块成为南通最为热门的置业区域之一,诸如中南君悦府、春溪集等“明星盘”相继涌现,不少刚需、投资型置业群体,都在这期间完成了置业计划。


不过从2020年开始,随着板块楼面价成功破万,房价水涨船高,更多低密度、大户型的洋房、叠墅产品进入市场,更适合预算充足的高端改善型群体。


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作为通州区近几年发展最快、最全面的板块,南山湖的地块一直是各大房企必争之地,而南山湖的楼盘,则是南通购房者眼中的“香饽饽”。目前,板块发展基本定型,新房库存处于低位,待拍地块屈指可数。


而最新落锤的R2021-003地块,未来房屋最高备案均价:毛坯22200元/㎡,精装24200元/㎡板块房价天花板再次被捅破


可以说,如今的南山湖,坐实了通州“富人区”之名,预计2021年板块新房价格将全面迈入2万+,正式进入“改善时代”


对于2021年南山湖版块,你怎么看?


说明:本文二手房数据信息来源于相关二手房网站,新房数据信息部分来源于电话咨询,仅供参考,实际情况以开发商公布为准。


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