7.8南通集中出让次日点评：7宗地块“冷热”分化

好地网7月8日讯（研究员 周吉羊、顾磊） 今天，南通首批集中供地迎来了第二天的出让，共有7宗地块，4宗位于崇川区，3宗位于通州区。

其中，崇川区4宗全部底价成交，通州区平潮镇地块低溢价成交，世纪大道2宗宅地则封顶将摇号。

7宗地块总出让面积64.13万方，总建筑面积185.19万方，总成交价171.9亿，平均楼面价9285元/㎡，平均溢价率0.5%。

成交详情（标红为待摇号地块）

地块位置图

一、分化：底价成交vs封顶摇号

今天出让的7宗地块，出现了最终结果上的分化：

①位于崇川新城的4宗商住地，由南通城建底价包揽，总体量174.77万方，总拿地金额161.5亿元，平均楼面价9240元/㎡。

②平潮镇R2021-019地块，由神辉置业以3.6亿元竞得，楼面价9074元/㎡，溢价率0.23%。

③位于世纪大道板块的2宗宅地，则竞拍至上限价，将于7月14日进行现场摇号。

二：热度分化的市场逻辑

今天出让的7宗地块，2宗封顶摇号，4宗底价成交，1宗低溢价成交，整体市场分化明显。

好地研究院认为，造成各地块冷热不均的主要原因是：

1、世纪大道2宗地块（封顶摇号）

①位于通州核心区域，配套成熟

世纪大道2宗地块，位于通州核心区域，板块内有金沙小学、通州小学、金郊初中、通州中医院、七彩城购物中心等，生活配套齐全。

②地块体量小，拿地成本和风险较小

2宗地块均是小体量宅地，各自建面只有1.4万方和5万方，即使封顶，最后的成交价也仅为1.5亿和5.3亿，使得拿地成本和风险大大减小。

③限价合理，低于周边在售均价

当前世纪大道板块内，万科官山望等新房在售均价23000元/㎡（精装，洋房）。而从这2宗地的容积率和限高可以看出，也基本以叠墅、洋房、小高层等产品为主。

相比之下，其19000元/㎡（毛坯）的上限房价，低于周边在售均价，拿地房企销售压力较小。

2、平潮镇宅地（低溢价成交）

①自身区位较弱，客群有限

地块位于平潮镇，虽然板块交通不断提升，但地块本身位置距离高铁、地铁有一定距离，相比在售项目并无优势。

同时，板块整体缺乏产业和人口导入，市场容量有限，客群以地缘客户居多，待这批购买力消耗殆尽后，后期难有新增。

目前，板块内低价盘去化优势更为明显，待上市的新盘库存偏大。

②一定的外资要求

竞得人须在签订合同之日起30日内注册外资公司且注册外资实际到账不少于2000万美元或同比外资。

3、崇川新城4宗地块（底价成交）

崇川新城4宗商住地，多设有较大商业占比、配建星级酒店、无偿移交社会配套用房、大体量商业自持等较为严苛的监管协议要求。

若剔除商业及其余公建部分，CR21008地块实际楼面价为15689元/㎡；R21009地块实际楼面价为17953元/㎡；CR21010地块实际楼面价为14215元/㎡；R21011地块实际楼面价为17602元/㎡。

较高的竞拍门槛，促使4宗地块直接以底价成交。