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7.8南通集中出让次日点评:7宗地块“冷热”分化

2021-07-08 09:53:49    南通楼市网     南通城建    

好地网7月8日讯(研究员 周吉羊、顾磊) 今天,南通首批集中供地迎来了第二天的出让,共有7宗地块,4宗位于崇川区,3宗位于通州区。

其中,崇川区4宗全部底价成交,通州区平潮镇地块低溢价成交,世纪大道2宗宅地则封顶将摇号。

7宗地块总出让面积64.13万方,总建筑面积185.19万方,总成交价171.9亿,平均楼面价9285元/㎡,平均溢价率0.5%。

成交详情(标红为待摇号地块)

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地块位置图

一、分化:底价成交vs封顶摇号

天出让的7宗地块,出现了最终结果上的分化:

①位于崇川新城的4宗商住地,由南通城建底价包揽,总体量174.77万方,总拿地金额161.5亿元,平均楼面价9240元/㎡。

平潮镇R2021-019地块,由神辉置业以3.6亿元竞得,楼面价9074元/㎡,溢价率0.23%。

位于世纪大道板块的2宗宅地,则竞拍至上限价,于7月14日进行现场摇号。

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二:热度分化的市场逻辑

今天出让的7宗地块,2宗封顶摇号,4宗底价成交,1宗低溢价成交,整体市场分化明显。

好地研究院认为,造成各地块冷热不均的主要原因是:

1、世纪大道2宗地块(封顶摇号)

①位于通州核心区域,配套成熟

世纪大道2宗地块,位于通州核心区域,板块内有金沙小学、通州小学、金郊初中、通州中医院、七彩城购物中心等,生活配套齐全。

②地块体量小,拿地成本和风险较小

2宗地块均是小体量宅地,各自建面只有1.4万方和5万方,即使封顶,最后的成交价也仅为1.5亿和5.3亿,使得拿地成本和风险大大减小。

③限价合理,低于周边在售均价

当前世纪大道板块内,万科官山望等新房在售均价23000元/㎡(精装,洋房)。而从这2宗地的容积率和限高可以看出,也基本以叠墅、洋房、小高层等产品为主。

相比之下,其19000元/㎡(毛坯)的上限房价,低于周边在售均价,拿地房企销售压力较小。

2、平潮镇宅地(低溢价成交)

①自身区位较弱,客群有限

地块位于平潮镇,虽然板块交通不断提升,但地块本身位置距离高铁、地铁有一定距离,相比在售项目并无优势。

同时,板块整体缺乏产业和人口导入,市场容量有限,客群以地缘客户居多,待这批购买力消耗殆尽后,后期难有新增。

目前,板块内低价盘去化优势更为明显,待上市的新盘库存偏大。

②一定的外资要求

竞得人须在签订合同之日起30日内注册外资公司且注册外资实际到账不少于2000万美元或同比外资。

3、崇川新城4宗地块(底价成交)

崇川新城4宗商住地,多设有较大商业占比、配建星级酒店、无偿移交社会配套用房、大体量商业自持等较为严苛的监管协议要求

若剔除商业及其余公建部分,CR21008地块实际楼面价为15689元/㎡;R21009地块实际楼面价为17953元/㎡;CR21010地块实际楼面价为14215元/㎡;R21011地块实际楼面价为17602元/㎡。

较高的竞拍门槛,促使4宗地块直接以底价成交。


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