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得房率只有70%?扒一扒公摊面积这些事儿!

2021-08-29 14:11:37    南通楼市网     南通城建    

一套建筑面积为100平的房子,套内面积却只有70平,产权证上只是赤裸裸30平的数据差额,居住体验却差的不是一星半点,而这差出来的30%的公摊面积,到底跟建筑面积和套内面积有什么关系呢?


今天就为大家梳理一下三者之间的藕断丝连。

1、公摊面积

公摊建筑面积是指:由整栋楼的产权人共同分摊整栋楼公共用房、管理用房、共用建筑空间等公用部分的建筑面积。

其主要由两部分组成:

第一部分是整栋建筑公用空间的建筑面积,包括门厅、门廊(过道)、楼梯、电梯井、设备间、变电室等。 

第二部分是有些墙体也被划分为公摊面积,即每个单元楼与公用建筑的分隔墙以及外墙墙体,这时的公摊面积就是墙体水面投影面积的一半。

小区内的仓库、车库、车道、个人地下室及警卫室等私人空间及管理用房,不计入公摊面积内。

2、套内建筑面积

套内建筑面积,也称为套内面积,指的是套内房屋使用空间的面积,以水平投影面积计算,分别包括套内使用面积、套内墙体面积、阳台建筑面积三部分组成。

套内面积完全属于业主所有的私人空间,等于套内使用面积+套内分摊面积。套内使用面积通俗点讲,就是地毯面积,即地面你能切实使用到的面积。而分摊面积指的是跟邻居共同分摊的墙体面积。

3、建筑面积

通常为买房时在房本上呈现的面积,也是置业顾问所说的面积。

房屋总价及购房入住时所收取的物业费、暖气费等以平方计算的费用,都是按照建筑面积的平方数所计算的。

三者最终的关系为:

建筑面积(产权证)=套内建筑面积+公摊面积公摊面积=套内建筑面积×公摊系数公摊系数=建筑总公摊面积÷建筑总套内面积

按照楼层的高低划分,公摊率有一个不是非常固定的区间范围,大体如下:

7层以下的多层住宅公摊率为7-15%


7-11层的小高层公摊率为10-20%


12-33层的高层住宅公摊率为14-24%


别墅类住宅公摊率为1-8%

许多购房者盲目地认为,在买房时,得房率越高、公摊面积越小越好,这样住房的实际面积就会越大。

但在实际居住中,公摊面积和居住舒适度息息相关,不合常规的高得房率往往伴随着低公摊。公摊面积越小,就意味着公共场合的活动空间会缩水,例如楼梯和门厅、大堂都会受到影响,会给日常出行带来一定的不便利性。

一些开发商经常会打出“零公摊”的噱头来销售房屋,将一些赠送面积对冲公摊面积,但国家明文规定了需要计入公摊的使用空间,真正意义上的“零公摊”压根就不存在。

这也提醒了我们消费者在购房时,不要盲目地追求低公摊,一方面为了防止开放商为了降低公摊面积,减少公用配建规模,为了提高住宅档次;也不要不重视公摊面积,让开放商为了提供住宅档次,扩大不必要的公用面积,抬高公摊,浪费可利用的空间。

在买房前,一定要看开发商是否按规定公示项目公摊比例,在购房合同中注明公摊面积,并且实地查看小区内部的公共区域是否设置合理。

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