得房率只有70%？扒一扒公摊面积这些事儿！

一套建筑面积为100平的房子，套内面积却只有70平，产权证上只是赤裸裸30平的数据差额，居住体验却差的不是一星半点，而这差出来的30%的公摊面积，到底跟建筑面积和套内面积有什么关系呢？

今天就为大家梳理一下三者之间的藕断丝连。

1、公摊面积

公摊建筑面积是指：由整栋楼的产权人共同分摊整栋楼公共用房、管理用房、共用建筑空间等公用部分的建筑面积。

其主要由两部分组成：

第一部分是整栋建筑公用空间的建筑面积，包括门厅、门廊（过道）、楼梯、电梯井、设备间、变电室等。 

第二部分是有些墙体也被划分为公摊面积，即每个单元楼与公用建筑的分隔墙以及外墙墙体，这时的公摊面积就是墙体水面投影面积的一半。

小区内的仓库、车库、车道、个人地下室及警卫室等私人空间及管理用房，不计入公摊面积内。

2、套内建筑面积

套内建筑面积，也称为套内面积，指的是套内房屋使用空间的面积，以水平投影面积计算，分别包括套内使用面积、套内墙体面积、阳台建筑面积三部分组成。

套内面积完全属于业主所有的私人空间，等于套内使用面积+套内分摊面积。套内使用面积通俗点讲，就是地毯面积，即地面你能切实使用到的面积。而分摊面积指的是跟邻居共同分摊的墙体面积。

3、建筑面积

通常为买房时在房本上呈现的面积，也是置业顾问所说的面积。

房屋总价及购房入住时所收取的物业费、暖气费等以平方计算的费用，都是按照建筑面积的平方数所计算的。

三者最终的关系为：

建筑面积（产权证）=套内建筑面积+公摊面积公摊面积=套内建筑面积×公摊系数公摊系数=建筑总公摊面积÷建筑总套内面积

按照楼层的高低划分，公摊率有一个不是非常固定的区间范围，大体如下：

7层以下的多层住宅公摊率为7－15％

7－11层的小高层公摊率为10－20％

12－33层的高层住宅公摊率为14－24％

别墅类住宅公摊率为1－8％

许多购房者盲目地认为，在买房时，得房率越高、公摊面积越小越好，这样住房的实际面积就会越大。

但在实际居住中，公摊面积和居住舒适度息息相关，不合常规的高得房率往往伴随着低公摊。公摊面积越小，就意味着公共场合的活动空间会缩水，例如楼梯和门厅、大堂都会受到影响，会给日常出行带来一定的不便利性。

一些开发商经常会打出“零公摊”的噱头来销售房屋，将一些赠送面积对冲公摊面积，但国家明文规定了需要计入公摊的使用空间，真正意义上的“零公摊”压根就不存在。

这也提醒了我们消费者在购房时，不要盲目地追求低公摊，一方面为了防止开放商为了降低公摊面积，减少公用配建规模，为了提高住宅档次；也不要不重视公摊面积，让开放商为了提供住宅档次，扩大不必要的公用面积，抬高公摊，浪费可利用的空间。

在买房前，一定要看开发商是否按规定公示项目公摊比例，在购房合同中注明公摊面积，并且实地查看小区内部的公共区域是否设置合理。