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年轻人提前还贷成热点,南通业内人士提醒:4类人不适合提前还贷

2022-06-09 11:05:20    南通楼市网     行业动态    

最近,全网都在刷屏这样的故事:“提前还房贷60万,节省54万利息”“瞬间真香了”“只恨还太晚”。一个“这届年轻人不想给银行打工”的励志故事,似乎成了年轻人最棒的投资,“省下来的钱甚至可以买一辆保时捷曼卡”。而在记者立即连线中行南通分行客户经理和民生银行南通分行业内人士后,得到的反馈是:保持冷静,不同情况,各取所需。


是否提前,只是观念不同而已

“的确如此,今年以来,仅分行营业部提前还贷的客户超过400人,比往年增长较多。”中行南通分行营业部薛经理告诉记者,“这一现象在今年4月,尤为明显。”

加上微信后,薛经理发来几张还贷和提前还贷的截图,并算了一笔账:例如王女士房贷共100万,采取等额本息还款,每月还款5388元,贷款利率是5%,期限30年,要还利息93.26万。还款10年后,今年如提前还款50万,算下来总利息能省下28万多元,“让人感觉一下子轻松了不少”。

“是否提前还贷,取决于各人对财富管理的观念,以及资金的实际使用情况。”薛经理解释称,疫情之后,股票、基金以及房价大跌,投资收益率赶不上房贷利率,有闲钱的人,此时选择提前还贷,也是一个解决问题的方法。选择提前还贷,月供就会少很多,心理压力会少很多。

经济学中有个概念,叫机会成本,即选择做一件事时,放弃其他选择能够带来的收益。“所谓白赚了几十万,只是一个错觉罢了。”薛经理认为,提前还贷带来总利息的大幅下降,都伴随同一个问题:贷款年限的大幅缩短。无形中损失的,却是贷款带来的时间价值。


不要跟风,提前还贷要算经济账

“是否提前还贷,每个人的情况不一样,不能有‘给银行打工’的简单思维。”记者连线民生银行南通分行后,该行业内人士给出个人观点,“要预先审视下自己家庭资产的配置是否合理,结合个人收入结构、个人职业规划,在此基础上,考虑自己的长期投资收益率能否跑赢房贷利率、通胀等因素,理性看待这个问题,根据自身实际情况来算经济账,不要轻易跟风。”

提前还贷因人而异,各有优缺点。优点之一就是节省利息,特别适用于前两年高房贷利率的买房人,虽然不能降低利率,但把本金提前还了,相对的总利息也是会减少的。

一位不愿具名的业内人士提醒,4类人不适用于提前还贷:

——当初选择公积金贷款或商贷有较大折扣的人不建议提前还款。公积金五年以上贷款利率为3.25%,商业贷款基准利率4.9%加上折扣,执行利率就达到4.165%,可以说是非常低的水平。

——使用应急资金还款的人,不宜打乱原有的理财计划,否则会增加未来生活的风险,因小失大。

——等额本息还款进入中期的人,还款大部分是本金,提前还款的意义不大。尤其是进入还款后期,没有必要动用集中的资金还款。

——等额本金还款已达1/4的人,后期还款已比较轻松,如果在这个时间进行还款,那么所偿还的部分更多是本金,这样就不利于节约利息。


无关划算,只是击中人性的弱点

这一波提前还贷潮的到来,早有预兆。今年2月,居民中长期贷款减少459亿元,同比多减4572亿。这是自2007年有数据以来,中国居民中长贷15年来首次出现负增长。这意味着,贷款金额已经低于还款的了。

过去,把钱留着投资,回报率怎么着都比房贷利率高,可以说是贷到即赚到。不过,现在环境变了。Wind数据显示,截至4月22日,仍有1682只银行理财产品最新单位净值小于1。不买理财,把钱存在银行总可以吧?但在5月初,银行又“组团”下调存款利率和大额存单利率。

在这样的背景下,很多人觉得,理财收益率压根就达不到房贷利率的水平。所以,提前还贷,击中人性中的弱点:恐慌、担忧,短期决策,以及想“占便宜”。

申万宏源证券一位投资顾问算了一笔账:按照最低贷款利率4.45%计算,10年期100万贷款以等额本息还款,利息总额为24.08万元,提前还贷相当于节省了这笔利息,换句话说,提前还贷的10年累计收益率为24.08%。以偏股混合型基金指数和债券型基金指数10年期的涨跌幅来看,都远远超过提前还房贷的十年累计收益率,最高可达813.89%和124.03%,提前还房贷或许并不那么“香”了。

“对于普通人来说,能从银行贷出一笔巨款,还是长期的,可不是件简单的事。长期福利来之不易,而你却要提前还贷?”上述不愿具名的人士强调了两个观点,一方面来讲,十年前的一万块也就相当于现在的四千多,所以用未来贬值的钱,来购买未来的升值资产肯定是稳赚不亏的;另一方面来讲,资金最重要的价值之一,就是流动性。手里保留充足的现金流,本身就是抵御风险、投资增值的本钱。“比起这些,再去计较钱放在理财里只有3.5%的收益,比不上5%的房贷利率,其实没有意义!”


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