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被鸽的南通

2022-07-11 15:35:07    南通楼市网     南通城建     来源:长三角观地产

几年南通的发展可谓“潮平两岸阔,风正一帆悬”,领导来视察、GDP破万亿、各种大基建规划上马,百亿项目一个赛一个,擘画出江北大城的雄心壮志。

遥想当年“南通南不通”的窘境——真士别三日当刮目相待。不过,今天笔者倒不志于讲南通的各种“好”,而是对几个貌似流产的重大二产三产项目聊点想法:被鸽的南通,这是成长路上的必经么?


(一)星河科创CBD项目

项目是2021年5月份正式官宣,同期还有融创长江未来城项目,两项目均号称百亿级的三产项目,如果能开发完成,将妥妥地优化南通的产业构成。但随着融创的资金趋紧,星河项目反倒更受期待。

然鹅没成想,10月份五龙汇CR21031地块都供出来了,竟然撤牌。彼时正在南通二批次集中供地,市场已然变冷,地块流拍在情理之中,也在情理之外。毕竟看那设置的条件,与5月份官宣时的方向基本一致,就差写上这地是星河的了!

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再看地块本身,五龙汇热门板块,30万方的占地,50多亿的地价,实属巨无霸项目。像这样的重大投资项目,地方与产业方必然是谈妥才会挂地的吧。

那么是因为地价太贵?可这个项目未设置住宅限价,对产业部分的成本覆盖也会很有想象空间;是因为市场剧变?可从第二季度开始,市场已经十分明显地转冷了;是因为企业自身的问题?可作为一家专业公司、在集团内已做重点宣传的项目,会有此乌龙?

2021年9月,星河落子苏州高新区,斥资约19亿,摘牌产城项目,建设不少于2.6万平方米的科技数创产业园,引入独角兽企业,还要引入1家众创空间运营公司、区域总部或功能中心、科研机构或平台。

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其实放眼南通,像这样被鸽的项目倒也不少,启东协兴港加勒比文旅小镇项目,二次成交。海安城北原本说是豫园商城(复星集团)的城隍庙项目,修改个别条件重新挂牌后,引来好几家房企的争夺,而最终被碧桂园获取。


(二)香港置地项目

江的异军突起,宛如一场精心的谋划。得天独厚的自成板块,一览无遗的长江气象,高企的地价,配得上此处豪宅天潢贵胄。

五山的滨江是真的更美了;五山以南的滨江正在努力变美;五山以北的滨江将来会变得更贵么?

自2020年1月招商蛇口破冰滨江板块,以59亿的磅礴气势启幕南通滨江,30多万方的豪宅体量应时而生。2021年7月,滨江硝烟再起,南通城建集团以188.3亿包揽5宗宅地,总占地面积约68万方。

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南通城建集团怎么会拿这么多地呢?坊间传闻其中四块宅地与仁恒、香港置地合作开发,为何不直接成立项目公司直接拿地呢?像同批次的项目中,招商&海门保障房、龙光&越秀、融信&宝龙等均是联合拿地,既降低了彼此拿地的资金压力,同时也提前约定彼此的权责义务,有利于后期的开发运营。

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城建的资金实力自不必说,也印证了地方对滨江板块的重视,出让条件中允许竞得人成立新项目公司且持股不小于51%,算是留了口子;这与一般项目的出让设定“新设立项目公司不得进行股权变更登记”明显不同。这也能解释为何上面几个项目都是房企联合拿地的。

相信城建、仁恒、香港置地应该是约定过什么。同批次的招商&保障房的中创项目已经开盘,春色满园;但这四个项目地块里面依然是芳草萋萋,一眼迷离。

市场呼唤仁恒,是因为仁恒的口碑撑得起滨江豪宅;市场欢迎香港置地,也是毕竟对出让条件中的“1个五星级酒店、2个四星级酒店,再加上一个16万方的商业综合体”充满想象。不过作为一家港资老牌房企,香港置地倒是高端住宅与高端商业两手硬。具体三方怎么合作,或者是否出现了分歧,这就拭目以待了。

2021年12月,香港置地与苏州工业园区的平台公司圆融签约,中环广场商业项目落户苏州工业园区,这会是铁板钉钉的麽?相较之下,南通城建集团与香港置地并未有相关明确的官宣,似乎有着更多的可能。

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上个月,昊泰中心项目也有了消息。狼山镇街道反馈因疫情影响项目进度。昊泰中心是2020年招商引资项目,拟打造奢侈品商场与高端酒店,至今已是两年多的时间,如今南通昊美商业管理有限公司已显示“经营异常”,该项目更是前途未卜。

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(三)恒大新能源汽车项目

经的恒大有多风光,如今的恒大就多让人悲伤。

高光的时候,一手新能源汽车牌,从南方的广州,到北方的天津,从西部的南宁,到东部的南通,恒大无不是当地的座上宾。

然而,现今在保交楼的zz底线之下,恒大集团还有多少资金能投入到全国广布的新能源汽车项目上来,正常推进的又会有几个。

好在南通的项目,表面上看恒大也没占地方多少便宜。住宅部分的地价基本符合市场行情。

想来一定是南通这风水不合适造车?另一个新能源汽车项目更是让人唏嘘。

南通同时二产在投的类似项目还有南通开发区的新松机器人项目。住宅部分是开发区平台公司与产业方联合体联合摘牌的,项目公司股权比例是95%:5%;产业部分则由产业方单独摘牌。

这其中的门门道道就比较多了,但还是衷心希望,该项目“将对南通市在产业升级、技术创新、人才培养、产业培训等方面产生积极而长远的带动作用,成为全国最大、最先进的机器人制造基地”。

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另则,或许也是疫情的缘故,苏锡通园区的航母世界文化旅游项目不知是否搁浅?该项目也是2020年通商大会公示的招商引资项目。


市的发展离不开产业,产业的发展也离不开城市的大力支持。招商引资一直是地方的头等大事,也是地方的头痛大事。

不管是政府部门主导,或者城投平台主导,不论是纯粹的产业项目,或是勾地项目,复杂的利益纠缠,迅疾的市场波动,全面的风险掌控,长期的外部竞争,这都考验地方政府运筹帷幄的能力。这很难,但会比“南通南不通”的尴尬更难麽?惟愿南通路漫漫其修远,披沙拣金;滚滚长江东逝,自强不息!


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